Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели. Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
В связи с тем, что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но имущественные права свои должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок:
В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу
Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует: по доверенности или от имени представителя уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену. Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи. Без органов опеки не обойтись
Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать. Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире). Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены. В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.
Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:
- До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
- От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
- От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).
Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.
Предлагаем вам ознакомиться с услугами юридического центра "ЮРАКС":
Раздел для физических лиц:
Наши юристы полностью сохраняют конфиденциальность и действуют только в интересах своего клиента.
Цены на наши услуги разумны и фиксированы.
Юрист от центра "ЮРАКС" всегда готов Вам помочь!
Офис в г. Москва: Ул. Нижегородская, д. 29-33, офис 423 8 (495) 988 46 63 8 (927) 686 81 41 Эл. почта: info@jurax.ru |
Офис в г. Самара: Ул. Карбышева, д. 61В, офис 205 8 (846) 990 01 85 ; 8 (927) 609 02 16 8 (927) 68 68 141 ; 8 (917) 126 14 32 Эл. почта: info@jurax.ru |
МЫ СРАЖАЕМСЯ ЗА ВАШИ ПРАВА!
“Мы занимаемся производством кондиционеров и большую часть комплектующих заказываем в Китае. И вот в одну из таких доставок нам пришла целая фура, комплектующий с дефектами. Конечно, мы отказывались принимать,…”
Денис Морозов, инженер. 03.11.2023г.
“Заказала оборудование для производства тканей на 3 млн. руб и вместо оплаченных позиций заказчик отправил совершенно другое оборудование . Я в негодовании начала требовать возврат денежных средств за оборудование…”
Вера Агалкова, предприниматель. 03.11.2023г.
“Хочу выразить благодарность компании «ЮРАКС» и лично Антону Сергеевичу за помощь в решении спора в арбитражном суде.
Я являюсь руководителем компании по проектированию домов. Один из заказчиков…”
Игорь Миронов, предприниматель. 03.11.2023г.
“С юристами "ЮРАКС" - работать приятно, так как они держат в курсе дела, обговаривают позицию, напоминают о предоставлении документов. Их отзыв на иск, дополнения и позиция были обоснованы нормами права…”
Владимир Ненишин. 30.09.2020г.
“Выражаем благодарность юристам ООО "ЮРАКС" за решение вопроса в Арбитражном суде г. Самара в пользу нашей организации. Уже на первой консультации нам сказали, что у нас хорошие шансы на победу, так оно…”
Александр Кротов. 27.02.2020г.