Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели. Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
В связи с тем, что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но имущественные права свои должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок:
В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу
Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует: по доверенности или от имени представителя уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену. Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи. Без органов опеки не обойтись
Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать. Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире). Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены. В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.
Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:
- До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
- От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
- От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).
Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.
Предлагаем вам ознакомиться с услугами юридического центра "ЮРАКС":
Раздел для физических лиц:
Наши юристы полностью сохраняют конфиденциальность и действуют только в интересах своего клиента.
Цены на наши услуги разумны и фиксированы.
Юрист от центра "ЮРАКС" всегда готов Вам помочь!
Офис в г. Москва: Ул. Нижегородская, д. 29-33, офис 423
Эл. почта: info@jurax.ru |
Офис в г. Самара: Ул. Карбышева, д. 61В, офис 205
Эл. почта: info@jurax.ru |
МЫ СРАЖАЕМСЯ ЗА ВАШИ ПРАВА!
“Выражаю благодарность юридической компании "ЮРАКС", а особенно Арбитражному адвокату Приставко Антону Сергеевичу за помощь и профессиональною защиту в суде . Благодаря четкой и грамотной работе удалось…”
Гройсман Вадим. 15.02.2019г.
“Очень порадовал подход коллег по цеху к своему делу, сам я тоже адвокат, но специализируюсь на гражданском праве, в компанию обратился по рекомендации, нужен был именно арбитражный адвокат и как оказалось,…”
Вадим Нестеров. 23.01.2019г.
“Хочу высказать благодарность юристам "ЮРАКС" за выигранное дело в арбитражном суде, касающееся нарушения контрагентом условий договора. В работе они всегда обговаривают позицию, честно говорят о перспективах…”
Дмитрий Крылов. 30.12.2018г.
“Я хочу поблагодарить юристов "ЮРАКС" за профессионально проведенную работу по делу о расторжении договора подряда. К судебным процессам готовились основательно, поэтому и победу одержали уже на первой…”
Вячеслав Кулагин. 22.11.2018г.
“Спасибо за то что помогли в решении трудового спора! Буду всегда Вас рекомендовать !”
Аркадий Золин . 28.08.2018г.